Gemeenschappelijke kosten

In deze rubriek hebben we al vaker geschreven over eigenarenverenigingen. Regelmatig krijgen we vragen in die zin, want de vergaderingen en beslissingen zijn een onuitputtelijke bron van ergernis voor veel residenten. Toch is het mogelijk op een correcte manier te werk te gaan, daarom deze informatie die zeker nuttig is voor wie een appartement bezit of een huis in een urbanisatie.

Bijdrage
Vaak ontvangen we mails van bezorgde eigenaars die willen weten welk deel ze precies moeten betalen in de gemeenschappelijke kosten. Naar aanleiding van een vonnis van het Tribunal Supremo, het hof dat in cassatie de eenvormige interpretatie garandeert van de Spaanse wetgeving, komen we heel concreet hierop terug.

Verbouwingen
Op de vergadering van een eigenarenvereniging werd beslist over verbouwingen in algemeen belang. De vereiste meerderheid daarvoor bedraagt drie vijfden van alle eigenaars. De verbouwingen werden goedgekeurd met drie vijfden van de stemmen, dus op een wettelijke manier. Maar met dezelfde drie vijfden besliste de vergadering af te wijken van de gewone verdeling van de bijdragen en de kosten op een nieuwe, andere manier te verdelen.

Provincierechtbank
De Provincierechtbank besliste in beroep dat de beslissing op een wettelijke manier werd genomen. Hierbij werd echter de meerderheid vereist voor verbouwingen in algemeen belang, namelijk drie vijfden, verward met de unanimiteit of eenparigheid van stemmen die nodig is voor het wijzigen van het verdeelpercentage. Elke eigenaar heeft zo'n percentage dat aangeeft welk deel van de gemeenschappelijke kosten voor zijn rekening is.

Cassatie
In cassatie stelt het hof Tribunal Supremo dat alleen met akkoord van alle eigenaren, dus met unanimiteit, de verdeling van de kosten kan veranderd worden. In dat geval wordt de oorspronkelijke bijdrage per eigenaar gewijzigd, en daarvoor moet iedereen akkoord gaan.

Notarisakte
De bijdrage van elke eigenaar wordt vastgelegd bij notarisakte: een bepaald percentage van de gemeenschappelijke kosten. Dit percentage staat ingeschreven bij het Eigendomsregister of Registro de la Propiedad. Bij het ontstaan van de eigenarenvereniging wordt dit cijfer officieel ingeschreven en het kan niet veranderd worden behalve indien alle mede-eigenaars de wijziging goedkeuren, wat onwaarschijnlijk is.

Voorbeeld
Toch kennen we persoonlijk een concreet voorbeeld van zo'n wijziging, een uitzondering die de regel bevestigt. In een appartementengebouw werd beslist de conciergewoning te verkopen. Dat appartement was gemeenschappelijk eigendom. Maar nu geen concierge meer aangenomen werd, ging iedereen akkoord om die woning te verkopen. Daarvoor moest dus aan de vroegere conciergewoning een deelnamepercentage toegekend worden in de gemeenschappelijke kosten.

Notaris
Met dat doel werd het percentage van de appartementen op de eerste verdieping verminderd. Alle eigenaren beslisten dit met eenparigheid van stemmen en bezochten het notariskantoor om hun instemming te bevestigen. Jaren later voelen sommige mensen zich nog bedrogen: wie op de eerste verdieping woont, heeft nu een kleiner percentage in de kostenverdeling en betaalt dus nog steeds minder aan de eigenarenvereniging dan alle anderen.

Berekening
Bij aankoop en als mede-eigenaar is dit deelnamepercentage heel belangrijk. Wij raden u aan dit cijfer nooit uit het oog te verliezen. Bij de berekening van uw bijdrage in de gemeenschappelijke kosten is dit de basis. In principe is dit voor iedereen duidelijk, maar toch duiken dezelfde problemen, met varianten, steeds opnieuw op; dat merken wij in de dagelijkse praktijk.

Juan Costa. Abogado
Kristien Lesage. Beëdigd vertaler-tolk

De aanwijzingen hebben uitsluitend een algemene voorbeeldfunctie en kunnen niet rechtstreeks toegepast worden. Wij raden ten zeerste aan concrete situaties voor te leggen aan een specialist. Daarom zijn wij niet aansprakelijk voor schade die uit mogelijke verkeerde interpretaties van deze tekst, onjuistheden of onvolledigheid zou kunnen voortvloeien.

Suggesties over nieuwe onderwerpen of vragen zijn welkom bij Costa & Lesage.
www.costalesage.com